广州天河区越秀区白云区二手房 存量房转让纠纷律师

广州居民房能否改成经营性用房？住改商的条件？
咨询电话：（张静），经营场所能否入驻居民楼内？入驻居民楼有何审批手续？
律师解答：要将住房登记为经营性用房，手续很严格，一律要求商户提交《住所（经营场所）登记表》等资料，其中较主要的是住所（经营场所）所在地居委会或业主**出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
　　也就是说，将住宅改变为经营场所，要先得到邻居的同意，如果在邻居不同意或根本不知情，居民可以举报。而针对藏身居民楼的经营场所大多没有工商营业执照的情况，居民也可以举报。住改商对经营项目也有严格规定。从事餐饮、娱乐 、加工、制造等明显存在安全生产隐患、污染周围环境、危害身体健康、影响居民生活的生产经营活动是被严格禁止的。
同时《*人民共和国物权法》*七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
　　受侵害业主可诉诸法律。从法律上来讲，“住改商”是不允许的。房产部门在建房时已明确了房屋的使用性质，小区业主对于房屋的所有权也是有所限制的，只能穷尽对住宅的使用，不能随意改变其用途。“如果擅自将住宅楼改成经营性住房，受侵害的业主可以诉诸法律。”同时，2009年较高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对住改商行为的合法性进一步作出规定。业主将住宅改变为经营性用房，必须经得整栋楼的业主同意。只要有一名利害关系人向法院主张不同意，就可以“一票否决”。
除此之外，如果出现建筑区划内、本栋建筑物之外的业主也与住改商行为存在利害关系的情况，**解释另外规定，只要能主张并且证明自己受到不利影响,个体工商户也不能“住改商”。

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